В края на януари взех участие в семинар, организиран от Съюза на урбанистите в България, на тема „Прилагане на устройствените планове – нови по-ефективни нормативни, фискални и пазарно-ориентирани инструменти?“. Отчасти фокусът и темата на семинара бяха провокирани от решението (взето единодушно) на Конституционния съд да обяви за противоконституционна разпоредбата, заради която в продължение на години действаха по-дълги срокове за отчуждаване на частни имоти в полза на държавата или общината в София (линк към публикацията), разписани в Закона за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО). Това поставя в риск значителна част от зелените територии в градовете – имоти, чиито собственици са частни лица (физически и юридически). Но не може и да си затваряме очите, че Столична община, както и много други Общински администрации, са длъжници на своите граждани по отношение на отчуждаването на имоти за паркове и градини.
Решаването на проблема е колкото наистина въпрос на средства, толкова – и въпрос на желание и инициатива, защото близо 15 години Общините не смятаха за приоритет отчуждаването на паркови (зелени) терени.
Типично по нашенски, в последните месеци всички се втурнаха да търсят решение. Като основният аргумент за несвършеното дотук е „няма пари“, т.е. трябва отнякъде да намерим пари, за да може да се отчуждават имоти (уж) за инфраструктура, зелени площи и прочие. На семинара бяха представени доста изследвания и способи за генериране и преразпределение на допълнителни финансови средства за тази цел – предимно под формата на данъци и такси. Разгледаха се много варианти за това, което аз нарекох „вземане на едни пари от хората“ и влагането им (неясно по какви критерии и приоритетност) в публична инфраструктура.
Един механизъм, който за мен може да бъде доста полезен в ситуацията, в която сме, обаче не беше разгледан. В следващите редове ще се опитам накратко да кажа защо го намирам като възможно решение.
А ситуацията е следната: имаме прекалено много частни собственици на имоти (предимно реституирани в реални граници) в сегашни зелени площи. Реално последните десетилетия собствениците на имотите плащат само данъци за притежанието им, но в същото време не могат да се разпореждат с тях. Метафорично казано имотите им са „арестувани“. С решенията на Конституционния съд, налагащи промени в ЗУЗСО и ЗУТ, те вече няма да чакат безкрайно дълго евентуално да бъдат обезщетени и дори и в Общия устройствен план имотът им да е предвиден за парк, ще имат възможност да искат промяна на предвиждането за застрояване.
Ситуацията накратко
От една страна имаме собственици на „арестувани“ терени, които очакват да реализират печалба от тях.
От другата страна е обществото, което има правото да живее в по-качествена среда за обитаване, включително и достъп до зелени площи.
От трета страна е Общината, която години е бездействала и сега търси магическо решение, което да предотврати увеличаване на напрежението между първите две групи. А и не без значение е политическият рейтинг.
Какво е необходимо?
С една дума – пари (за отчуждаване). Евентуално и по-категорични възможности за придобиване на част от имотите (до 25% според сега действащото законодателство) при реализацията на инвестиционни намерения, които да служат за обезпечаване на обществения интерес и право на публична инфраструктура.
Какви са основните предложения?
Въвеждане на нови данъци и такси и увеличаване на съществуващи такива.
Възможно решение?
Пределно ясно е, че за краткото време, с което разполагат, Общините няма откъде да намерят необходимия финансов ресурс за отчуждаване на имоти в паркове или предназначени за бъдещи зелени площи.
Затова може би елегантно решение е чрез законодателни промени собствениците на имоти в зелените зони да имат възможност да бъдат компенсирани, т.е. образно казано да получават рента. Този инструмент се прилага от години в Програмата за развитие на селските райони (ПРСР) с така наречените „плащания на единица площ“ – схема за единно плащане на площ (СЕПП). Там собствениците на обработваема (орна) земя; постоянно затревени площи – пасища, мери и ливади; трайни насаждения; или семейни градини; получават средства само, за да поддържат в определено състояние имотите си.
Мярката може да бъде придружена с освобождаване от плащането на имотен данък. По този начин собственикът ще получава регулярен приход от имота си практически с минимални усилия. В същото време цялото общество печели от повечето зелени пространства. Дори Общината може да сключи договор със собственика на имота, в който да е регламентирано, че тя от свое име и за своя сметка ще поддържа имота в подходящо фитосанитарно състояние.
Според мен обаче тази мярка трябва да бъде активна, т.е. собственикът на съответния имот да поиска (да заяви) използването на този компенсаторен механизъм. Иначе ще се приеме, че той не е заинтересован.
На първо време това може да помогне за запазване на зелените площи в градовете ни без да се накърнява неприкосновеността на частната собственост и правото на частна инициатива.
Колко ще струва?
Едва ли има конкретен отговор без предварително задълбочен икономически и финансов анализ, но все пак може да се направят малко груби сметки.
Около 200 лв./ха или 2 ст./кв. м. Разбира се за градска среда това е твърде малко, но нека тези 2 стотинки да ги направим 2 лв./кв. м. или 20 000 лв./ха.
На примера на София, за която се изтъква, че е необходимо да бъдат отчуждени около 2000 ха, а от тях най-спешни са 500-600 ха, защото те пряко се отнасят до най-значимите зелени пространства на столицата.
За имотите на София означава, че годишно ще са необходими приблизително 40 млн. лева, а за най-важните имоти – 10 млн. лева. Това е годишният бюджет на 2-3 общински предприятия. Сума, съвсем по силите на Столична община.
При тези ставки един собственик на имот от около 1000 кв. м. ще получава годишно 2 000 и няма да дължи данъци за имота си. Първоначално това може да ви се струва малко, но нека се замислим за алтернативата – не можеш да ползваш имота си и плащаш данъци за него.
Могат да бъдат взети и средните цени за аренда/наем на земеделска земя, ниви или затревени площи, които са около 55 лв./дка (за 2021 г. по данни на НСИ) или 0,054 лв./кв. м., умножени с коефициент за това, че все пак имотите са в урбанизирана територия. Сигурен съм, че формулата може да се измисли.
Разбира се, всички горни суми са примерни. Сигурен съм, че общините или направо някое министерство (може би на регионалното развитие и благоустройството) имат капацитет или възможност да възложат извършването подобен анализ.
При извършването на тази оценка обаче, следва да се вземат под внимание няколко обективни факта, които са в защита на обществения интерес и в името на справедливостта.
Първо, не малко част от парковете (особено в София) са били земеделски територии, които, вследствие на управлението им по времето на социализма, са се превърнали в притегателни места в централната част на града.
И второ, в повечето случаи Общината е инвестирала средства за облагородяването на част от имотите и не намирам за справедливо собственикът да получи „разработен“ имот на атрактивно място в града без реално да е вложил нещо и без да върне нещо на обществото.
Политическа воля, мислене извън кутията и абстрахиране от това, че уравнението се състои само от частния интерес, могат да помогнат на „арестуваните“ имоти да бъдат използвани пълноценно в обществен интерес при удовлетворяване и на частния такъв, за да се намери балансът. Поне в краткосрочен план.
Живеем в години на споделена икономика. Защо това да не важи и за „зелените“ площи – ползват се от всички, собственикът генерира доход, докато настъпят по-добри времена?